'부담부 증여'로 증여세 절반으로 줄이는 법 - 조선일보 2018.5.17
담보대출이 잡힌 부동산(이 경우 주택)을 빚과 함께 증여하는 것.
주택가액(기본은 시가)에서 빚을 제외한 액수를 바탕으로 과세표준을 계산해 세금 부과.
주택보유기간, 1가구 1주택 여부 등을 고려하고,
증여자와 수증자의 세금이 각각 있음. 양도소득세와 증여세.
부담부증여에서 가장 중요한 것은, 증여받는 사람이 빚까지 넘겨받는 것이므로,
수증자가 채무변재능력이 있어여 한다는 것.
그리고 증여받은 다음 5년 이내에 처분하면 안 된다는 점.
만약 증여자가 수증자에게 채무의 원리금 일부를 내주게 되면 채무 인계 금액에 대해서도 증여세가 추징된다.
국세청 성실신고지원 - 증여세
국세청 홈택스, 모의계산> 증여세 자동계산기 있음. (로그인 필요)
부담부증여 양도소득세, 내야 할까?- 국세청 https://1boon.kakao.com/nts/20180801
양도소득세 과세대상인 자산이 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등의 방법으로 사실상 유상 이전되는 경우 양도소득세가 과세됩니다. 증여자의 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전된 것으로 봅니다. 따라서, 양도소득세의 과세대상이 되는 자산을 채무와 함께 증여하는 경우에는 증여(증여재산가액-채무액)에 해당될 뿐만 아니라 양도(채무액)에도 해당
증여재산가액(10년 내 증여재산있으면 추가) - 담보된 채무
= 증여세 과세가액 - 증여재산공제(10년누적기준 증여자의 배우자6억, 직계존비속5천만, 창업자금 5억 등)
= 증여세 과세표준 x 세율(1억 이하 10%, 5억 이하는 20%에 누진공제 1천만원)
= 증여세 산출세액 + 세대를 건너뛸 때(할아버지→손자 등) 할증 - 세액공제(2019년 3%) + 가산세(무신고, 과소신고, 불성실 등) = 납부할 세액
증여세 세액계산흐름도(국세청)
* 양도소득세: 증여자가 납부.
유상증여(채무양도, 인수)분에 대해
국세청 양도소득세 안내
국세청 성실신고지원 - 양도소득세
양도소득세계산기 사이트 하나 http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/transfer.php : 이런 데는 조심할 것. 공신력있는 데서 꼭 검산할 것.
알기 쉬운 양도소득세 (국세청): 잘 정리돼 있다. 세금낼 일 있으면 꼭 참고. 신고가이드, 서식, 절세법, 법령, 상담, 부동산 통합정보
양도소득세 세액계산흐름도(국세청)
- 양도차익 = 양도가액-취득가액-필요경비. (너무 오래된, 예를 들어 20~30년 이상 된 주택, 건물은 취득가액은 국세청이 정한 기준표에 따를 것이다. 확인해볼 것)
필요경비는 취득세, 등록세, 자본적지출액, 양도비 등.
자본적지출액은 증개축, 샤시와 구조변경, 베란다 확장, 보일러 교체비용, 방법창 설치비, 홈오토메이션, 그리고 인테리어 중 자본적 지출에 해당한다고 인정되는 경우.
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자본적 지출로 인정되지 않는 경우: 법률이라 현실과 다른 게 많음. 싱크대와 붙박이장, 화장실, 마루공사비용, 벽지, 장판, 건물내외부 도색, 유리창교체, 문짝과 조명기구 교체비는 그렇다고 치자. 그런데 동파 누수되는 상하수도같은 주택내 관로와 정화조 수리교체비, 보일러 수리비, 옥상 방수공사비용, 지붕 기와 대체 등은 "자본적 지출"로 인정되지 않음.
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말도 안 되는.. 물새고 무너지는 건물고치는 공사가 자본적 지출이 아니라고?링크한 내용을 보면, '본래 기능을 유지하기 위한 비용'은 수익적 지출로 보고' 자산의 가치를 상승시키는' 지본적 지출이 아니라고 봄. 웃겨서.. 현상유지경비도 인정해주지 않는다고? 도둑놈같은 정부. 업체에 견적내니 천만원쯤 나온 본가 방수, 단열공사, 기와교체, 화장실과 건물내부공사를 직접 하느라 자재비만 몇백 들여본 입장에서 기가 막힘. 그리고 저렴한 IoT장치가 많은 요즘 홈도토메이션비용은 상대적으로 싸고 가전개념처럼 되어가는데 싱크대가 안 되는 자본적 지출이라니!
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그리고 당연하지만, 모든 것은 증빙서류필수첨부해야 인정됨("공사도급계약서 · 세금계산서 · 영수증 · 무통장입금증 · 기타대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으며, 부동산의 자본적 지출액에 대해서는 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서를 법적증빙자료로 갖추어야 필요경비로 인정"
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그리고 저런 증빙서류를 꼼꼼하게 준비해야 하기 때문에, 농가주택이나 단독주택을 손수 대수선할 때는 필요경비 증명을 잘 생각해야 함. 제대로 하면 몇 달 동안 몇 천 쓰게 될 텐데, 이쪽 개념이 없어 그때그때 주머니돈 쌈짓돈써가며 주문하며 정리하지 않거나, 업자가 약간 싸게 해준다해서 근거를 남기지 않으면, 나중에 세금처리하며 인정받아야 할 부분을 인정받지 못할 것 같다. 노후주택을 간단히(?) 수리할 때도 별 생각없이 진행했다가 나중에 돌아보니 너무 복잡해서 증명남기는 걸 포기했는데 훨씬 스케일이 큰 대수선이나 증개축이라면 더하겠지.
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예를 들어, 오래된 아파트 외부단열창 샤시공사가 500~1000만원 정도 드는데, 이것은 자본적 지출로 인정된다. 요즘은 지방의 비싸지 않은 아파트도 매수자가 입주 전에 1~2천 정도 들여 리모델링하는 경우가 꽤 있다. 그래서 '자본적 지출'로 인정되는 항목을 모으면 이런 계사식대로라면 집팔 때 기본 1~3천 정도는 과세표준이 줄어들 것 같다.
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필요경비부분을 좀 더 알아보았다.
https://www.nts.go.kr/tax/tax07_popup/sub02_2_1.html (이건 일반적인)
"취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서" 서식이 있다.
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https://www.nts.go.kr/tax/tax07_popup/sub02_4_4.html (이건 2주택자의 세금계산예)
"취득일 또는 의제취득일 기준(양도일 기준이 아님) 취득가액의 3%를 필요경비로 공제."
그래서, 평생 산 사람보다는 2-5년 정도만 보유하다 파는 단기거주자와 투기꾼이 더 유리하다. 실제 집수리비용은 평생산 사람은 취득가액이나 환산한 취득가액보다 더 많은 비용을 주택 유지보수에 사용하기도 하는데.
필요경비부분은 본래는 중개수수료, 취득세같은 비용을 염두에 두고 만들어서?
. - 양도차익에서 장기보유특별공제를 감함. (장기보유특별공제는 1세대 1주택일 때 3년에 24%, 10년 이상 보유시 80%를 해준다. 하지만 2주택 이상일 때는 3년에 6%, 10년일 때 20%, 15년 이상 장기보유해도 최대 30%에 그친다) 그렇게 해서 양도소득금액이 결정되고, 여기서 양도소드기본공제 250만원을 뺀 것이 양도소득과세표준(과표).
- 과표에 세율표를 참조해 세율을 곱함.
일반지역 주택의 경우 2년 이상 보유 1주택자는 기본세율, 2주택자는 보유기간별세율
(집값이 많이 올라 정부가 관리하는 조정대상지역, 주택 지정지역은 별도 계산)
기본세율은 과표에 세율을 곱하고 누진공제를 뺌. 4600만원이하 15%-108만원, 8800만원 이하 24%-522만원공제, 1.5억원이하 35% -1490만원, 3억원이하 38%-1940만원 등.
국세청 홈택스에 모의계산> 양도세 자동계산 서비스가 있음. (로그인 필요)
유상증여분과 무상증여분에 대해 계산? 합산인가 분리인가?아래 기사를 보면 분리.
6억이하 주택일 경우 85평방미터이하 합계세율 1.1%, 이상 1.3%
무상취득 4%
https://biztechlab.tistory.com/140
"증여재산공제 창업자금 등 5억원"은
"60세 이상인 부모가 자녀(18세 이상)에게 창업자금을 지원하고 실제로 1년 이내에 창업이 이뤄진 후 증여일로부터 3년간 창업자금을 모두 사업목적에 사용하면 증여세 과세특례"(2017.6) "우선 창업자금을 받은 날로부터 1년 이내에 창업해야 합니다. 그리고 3년이 되는 날까지 창업자금을 모두 해당 사업목적에 사용해야 하고 10년까지는 그 사업을 유지해야 합니다. 이런 사후관리 조건을 지키지 않으면 국세청으로부터 세금을 추징"
그리고 여기에 10명 이상을 고용하면 추가 공제가 있음. 단, 사업을 물려받는 건 안 되고 순수 창업이라야 함. (고용확대 정부정책으로 공제하는 것이기 때문)
부담부증여는 보통 절세수단으로 많이 이용하며, 은행PB들이 알려주는 꽁수기도 하다고.
그러나, 대놓고 편법을 저지르는 경우는 제쳐두고,
정당한 절차를 통해 부담부증여로 절세하려 할 때는 주의할 점이 있음. 일반 증여가 세금이 더 덜 나오거나 부담부증여해서 별 이득이 없을 수도 있다고 함. 하려는 사람은 자기 조건을 잘 살필 것.
이재명 세무사의 ‘세무테크’…부담부증여
‘절세’ 위한 부담부증여, 경우에 따라 ‘증세’ 위험
양도차익 큰 경우, 양도세 중과되는 비사업용 토지는 일반 증여가 더 유리
스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com) 2016-04-2
- 수증자관점에서 부담부증여는 유상취득부분(채무인수)과 무상 취득부분(증여)으로 나누어 취득세를 부담
- 취득한지 오래된 부동산으로 "양도차익이 큰 경우"나 "양도세가 중과되는 경우", 양도세율이 증여세율보다 높기 때문에 순수증여가 부담부증여보다 세금이 약간 적게 나오게 됨.
[절세가인] 다주택자 부담부증여의 '함정' 김완일 세무사l 2018.01.29
- "수증자가 인수한 채무를 공제하는 것을 부담부증여라고 하는데, 배우자 간 또는 직계존비속 간에 채무를 인계하는 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 그러나 이러한 추정에도 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있고, 이를 서류 등에 의하여 객관적으로 인정할 수 있는 경우에는 채무로 공제할 수 있다"
- "부담부증여에 대해 소득세법에서는 채무를 인계하는 것은 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것과 같은 효과가 발생하므로 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보도록 규정하고 있어 양도소득세 과세대상" 따라서, "부담부증여를 하면 수증자에게는 증여세가 부과되고, 증여자에게는 양도소득세 납세문제가 발생"
- "주택의 보유기간 동안에 자본이득이 많이 발생한 재산을 증여할 때는 대단히 위험"
- "부담부증여의 핵심은 증여자에게 얼마의 양도소득세 납세의무가 발생되느냐"
- 10년, 20년 보유하는 동안 집값이 많이 올랐거나, 2주택 이상이라서 세제혜택배제된 경우에는 부담부증여는 오히려 손해일 수도 있다.
위 링크 사이트의 다른 증여세 기사
https://brunch.co.kr/@readme999/161
https://brunch.co.kr/@readme999/133
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