갭투자(실거주목적이 아닌 투자목적으로 전세금떠안고 집사기)가 아닌데 갭투자로 몰려 불이익받으면 참 억울할 듯

실거주목적인데 갭투자로 몰리는 경우는 잠깐 생각해도 두 가지는 있다.




[집코노미] 갭투자 비율에 따라 춤추는 서울 집값
한경 2019.09.15 보증금승계 비율 따라 집값도 '출렁'
: 이 기사는, 갭투자하는 사람이 많으면 집값이 오른다는 걸 보여준다.


1) 다가구주택은 집을 산 매수자가 집주인 가구에 입주해 거주하지만,
보증금승계를 하면서 세입자 보증금을 뺀 만큼만 매도자에게 지불한다.
그래서 이런 경우는 상식적으로 너무 비싼 거래와 고액대출을 수반하는 게 아니라면 투기목적이라고 하긴 어렵다.

문정부의 전 청와대 비서관 김의겸같은 사람은 자기가 집못살 땐 빚내서 집사는 걸 싸잡아서 갭투자라고 비난했기 때문에, 청와대 공무원이 된 다음에 자기도 노후대책세우겠다며 상가주택을 은행대출받아 사서 입주도 하고 임대료도 받겠다고 하다가 욕먹은 경우다.

보통 갭투자 규제는정책을 만드는 정부도, 뉴스를 읽는 독자도 아파트에 관심이 많아 아파트를 염두에 두고 생각한다. 그런데, 아파트를 두고 만들어놓은 법과 규제가 주택에도 똑같이 적용된다. -_- 그래서 피해자가 생긴다. 깡통주택의 위험을 방지하고자 하는 규제라면 이해가 가는데, 투기방지규제가 그렇게 작동하면 이상하지.


2) 아파트는 2010년대에 와서 늘어난, 세입자공간을 독립분리가능한 구조로 나온 아파트거나, 셰어하우스형태(최신 유행처럼 말하지만 사실상, 80년대까지 흔하던 한지붕 세가족방식의 변형)로 살지 않는 이상 1집에 1세대만이 거주하는 경우가 대부분이라, 아파트매매시 보증금승계는 갭투자라는 인식은 대략 맞을 수 있다.


3) 아파트고 당장 실거주하지 않는데도 갭투자가 아닌 경우가 있다.
즉, 이사를 가야 하는데 입주하는 날과 이사가야 하는 날이 다른 경우,
그리고 집값이 오를 것 같아서 이사가기 얼마 전에 미리 분양받은 경우다. 부동산경기부침은 대략 5년 정도고, 분양계약 후 입주까지도 몇 년은 걸린다. 요즘 보듯 재건축 재개발은 더 걸리기도 한다. 집을 내놓는다고 바로 팔리는 것도 아니기 때문에 2주택자, 그 사이에 상속증여가겹친다면 3주택자가 되는 기간이 생기거나 길어질 수 있다.

이런 경우때문에 관련법은 2년이나 어느 정도의 유예기간을 주고, 특별한 사정이 있는 경우에는 또 다른 예외를 명시한다고 나는 알고 있다. 그런데 이 경우도 요즘은 조심해야 하게 됐다.

요즘은 세입자 보호를 위해 세입자 자신이 퇴거의사를 밝히지 않는 이상 4년 이상도 얼마든지 거주가능하게 법이 바뀌는 추세라고 한다. 그런데 이런 경우에, 만약 그 집에서 계속 살겠다는 세입자때문에 그 집에 적기에 입주하지 못하는 집주인이 구법에 따라 짧게 정한 중과세 유예를 넘겨버려 과중한 세금을 내게 만든다면 그건 법이 잘못된 것이다.