시공사 고르는 법, 공사 중 추가비용 분쟁 등

신문기사 두 가지. 출처는 조선일보 땅집go
단, 기본은 일반 개인주택 건축주에게도 통하는 말이지만,
기사가 상정한 대상은 입찰을 생각할 만큼 비용이 들거나 개인이라도 건축비 최소 10억 이상 쓸 만한 집을 두고 하는 얘기같다.

집을 짓거나 건물을 올리려는 건축주가 가장 두려워하는 것이 바로 예상치 못한 공사비 증액, 이로 인한 시공사와의 분쟁이다. 이런 막연한 두려움은 건축 지식이 부족한 건축주일수록 더하다.

"집 짓다 추가비용에 등골 휘겠네"…불상사 막으려면 2019.8.14

• "시공사 선정 단계까지 지켜야 할 필수 사항만 숙지하면 문제가 생길 일이 없다": 이희성(쿤스트종합건설)
• "건축주의 예산, 설계도, 견적서가 유기적으로 맞물리면 공사비 증액과 추가 비용이 없다. 대부분 설계 도면부터 엉성하게 짜여 있어 견적서도 엉성하고, 견적에 없던 추가 공사가 필요한 것이다. 설계비 1000만~2000만원이 더 들더라도 상세한 설계도면을 확보하는 것이 필수다. 시공에서 생기는 손실에 비하면 아주 적은 금액이다."
• "입찰에 앞서 (......) 눈여겨볼 점은 신용등급이다. 신용등급이 'BB'보다 낮다면 재무 건전성이 좋지 않은 회사다. (......) 좀 더 좋은 것은 눈으로 직접 확인하는 것이다."
• "입찰 참여 업체에 시공 중인 현장을 보여 달라고 요구해라. 현장이 없거나 숨기려고 한다면 문제가 있을 가능성이 높다. (......) 현장 펜스부터 말끔하게 정리된 곳이어야 한다. 문제 있는 회사는 금방 알 수 있다. 건축주와 현장 소장이 싸우거나 인부들과 문제가 있게 마련이다. 본사 방문도 필수다. (......)"
• "우선 견적서에는 설계 도면을 바탕으로 상세 항목이 정확히 기재돼야 한다. 예를 들어 '조명기구 일체 2000만원'이 아니라 조명기구의 규격, 제조 회사의 제품 번호, 개수까지 꼼꼼히 기재했는지 확인해야 한다.
  간혹 견적서 금액이 낮은 경우 견적에 포함되지 않은 '견적 외 별도 항목'을 체크해야 한다. 예를 들어 견적서에 들어가야 할 토목·조경·지반조성공사 등을 별도 항목에 넣는 경우다. 싱크대·붙박이 가구·옥상 조경 등 반드시 필요한 공사비가 견적 외로 빠져 있는지 확인해야 한다."
• "현장 근로자의 급여, 식대, 전기료 등 '일반 관리비' 항목을 눈여겨본다. (......)"
• "시공사 이윤은 아무리 낮아도 3% 이상 생각해야 한다. 시공 이윤에는 본사 운영비, 하자 보수 예비비 등이 포함된다. 이윤이 2% 이하라면 최소한의 하자 보수 준비도 안 됐다는 의미다. 제대로 된 견적이라고 볼 수 없다. 너무 낮은 이윤을 써냈다면 자금 사정이 급박한 업체일 가능성이 있다."

"시공사 고르는 법? 휴지걸이 갯수까지 잘 적었는지 봐라"
2019.08.15
[미리 만난 건축주대학 멘토]
김양길 제이아키브 대표 "모른다고 포기?…건축주가 꼼꼼 챙겨야 안 당한다"

• "시공사를 고르기 전 설계도면에 수전, 휴지걸이, 수건걸이처럼 각 구성 요소의 정확한 갯수까지 제대로 적혀있는지부터 확인해야 한다. 그래야 시공비 오차를 줄일 수 있다. 상가주택같은 중소 건축물은 시공사 3곳 정도에서만 견적을 받아봐도 대략적인 시공비를 파악할 수 있다."
• "비딩(bidding)은 가장 싼 시공회사를 고르는 게 아니다."
• "소규모 건축은 항목 하나 하나가 비용에 큰 영향을 주므로 구체적이어야 한다"
• "가장 싼 가격을 제시하는 시공사는 건축주를 위해 시공비를 저렴하게 책정한게 아니라 시공 항목을 누락해 최저가를 뽑아냈을 위험성이 있다는 것이다. 자재 누락에 따른 추후 건축비 증액 부메랑은 결국 건축주 부담이 된다. 여러 곳에서 견적을 받아보고 합리적인 가격을 제시하는 시공사를 골라야 한다"
• "상가주택에서 가장 많이 발생하는 하자는 아무래도 단열, 방수, 결로(結露)"
  - 방수는 해당 부분 시공 후 담수테스트를 반드시 할 것
  - 단열은 건축주 스스로 공부해서 감리한다 생각하기
• 그런 문제가 아니라도 재시공하는 경우도 드물지 않음. 도면이 나왔을 때 꼼꼼하게 봤으면 피할 수 있는 경우 많아.
• “건축 현장에 와서 시공사 눈치를 보는 건축주가 많다. 눈 앞에 보이는 시공 과정을 잘 몰라서 멀뚱히 쳐다만 보다가 그냥 가는 건축주도 있다. 당장은 힘들어도 현장에서 충분히 설명을 듣고 이해하는 것도 시공에 참여하는 것과 다름 없다. 최대한 자주 현장을 찾아 적극적으로 질문할 것을 추천한다.”