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[증권사 블랙스완 부동산PF]① 3% 수수료에 꽂힌 여의도…'집값 부메랑' 맞나
2019.08.30
PF 채무보증 19조6000억…1년새 6조원 ↑
부동산 침체시 부실 우려…당국, 실태 점검
한국경제신문
한국경제신문
두 그림이 비슷하면서 다르다. 윗그림은 연재 첫 기사, 아랫그림은 연재 마지막 기사.
- 45개 증권사 채무보증(우발채무; 대차대조표상 현재는 부채가 아니지만 우발적인 사태 - 대출회수불능-가 생기면 확정채무가 되는 것) 규모는 2018년 약 38조원, 자기자본의 2/3인데 전년대비 10조원 증가로 그 전에 비해 급증. 2010년에는 6.4조원, 17.4%였음.
- 부동산 PF 보증 잔액도 19조원으로 전년 13조원대비 급증. 금융권 전체의 9할 이상으로 추정. 옛날에는 건설사 연대보증이었다가 금융위기이후로 증권사 수입원으로 자리잡음. (그림 참조)
- 대출회수가 안 됐을 때 증권사가 다 떠안는 신용공여방식이 많은 게 문제라고. 부동산 경기가 나쁠 땐 부실위험. 한은 상반기 금융안정보고서에서는 증권사보증 부동산PF 중 분양률 60%미만인 지역 사업은 5.9%로 지금은 무리가 아니지만, 향후 부동산경기향방에 따라 문제가 될 수 있다고 지적. 문제는 경기전망도 정부 부동산정책도 적신호라는 것.
- 경기는 주기상 하강기. 민간택지 분양가 상한제 부활(이직 미시행), 준공후 미분양(악성 미분양)도 증가 일로. 2017년 1월 1만 가구 미만이었지만 올 6월 18000가구 돌파.
(이건 경기가 풀리면 팔릴 것도 있겠지만 안 팔릴 것도 많다. 입지가 잘못됐거나 짓다가 지역 경기가 죽었거나 다른 문제가 있는, 다시 말해 경기가 풀려도 매력이 떨어지는 아파트가 오랫동안 미분양으로 남는다) - 2011년 저축은행 사태도 미분양이 시발점으로, 시행사와 건설사 부도에 저축은행PF가 터지면서 꽝! 금융당국도 실태점검 중.
한국경제 2019.09.02
한경닷컴, 24개 증권사 PF신용공여 전수조사 결과, 메리츠·하나금융 3~4조 넘는데…하이·이베스트 등 더 '위험'
증권사 산용공여 28조5500억원…올 들어 13.2%↑, "자기자본 대비 신용공여 비중 눈여겨 봐야"
한국경제신문
- 부동산PF우발채무는 유동성공여(시장에서 매각되지 않은 PF 관련 유동화증권(ABCP, ABSTB)을 매입보장약정 증권사가 매입)와 신용공여(시행사가 대출을 연체하거나 유동화증권이 차환수요가 충분치 못한 경우 증권사가 전체 또는 일부를 상환 및 매입)로 구성.
- 유동성공여는 신용등급 하락 등 신용이슈가 발생하면 매입 의무회피가능. 하지만 신용공여는 독박. 따라서 신용공여가 수수료가 더 비싼데, 과거 부동산경기를 좋게 본 증권사들이 수익성높은 신용공여를 많이 팜.
- 한경이 45개 증권사 중 24개사의 부동산PF 신용공여 총액은 28조원(작년말대비 12.5%증가). 신용공여액은 대형사가 많지만, 중순위, 후순위 대출은 중소형증권사가 많음. 이는 이 시장을 개척한 대형사가 우량물건을 먼저 선점한 다음 중소형사가 시장에 늦게 뛰어들면서 리스크를 떠안고 고수익을 추구했기 때문.
- 선순위 신용공여는 최종매출이 예상의 50~60%를 넘으면 손해는 안 보는 구조. 하지만 중, 후순위는 그러면 위험. (위 그림 참조) 올들어 중소형사 신용공여 증가세는 유의.
[증권사 블랙스완 부동산PF] ③ 베일에 싸인 핵심위험들…"부실자산 대상도 금액도 알 길 없다"
한경 2019.09.03
부동산 경기 악화 시 중후순위 대출 위험↑
무리한 부동산 투자에 미매각자산 '골치'
- 증권사의 채무보증(우발채무) 규모는 분·반기보고서 또는 감사보고서 등을 통해 공시. 그러나 전체 채무보증 중 부동산PF 관련 우발채무, 신용공여 여부, 신용공여의 상환순위 등을 공시하는 증권사는 없음. 공시의무도 없음.
- 증권사주식을 산 투자자도 공시정보로는 PF신용공여액은 알 수 없음.
- 이상헌(금융감독원 건전경영팀장) "사업보고서나 반기보고서 등 사실상 현재 공개된 자료에서 증권사들의 부동산PF 신용공여 항목을 추출해낼 수 있는 방법은 없다" 며 금감원도 모른다고.
- 신용평가사들은 이제 문제를 눈치채 위험도측정활동을 시작했지만 정보부족으로 미진.
- "증권사의 재무건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR)을 산정할 때 유동성공여와 신용공여의 위험가중치가 같은 것은 문제" (한국금융연구원). 만약 실제 그러하듯이 신용공여의 위험가중치가 더 높게 산정되면 중소증권사들이 이런 식으로 영업하진 않을 지도 모른다고.
- 이 영업을 하면서 증권사가 인수한 다음 제때 매각하지 못한 부동산 자산도 문제. 공시의무도 없고 팔릴 때까지 자본이 묶여 투자여력이 줄어듬.
- 증권사들은 해외부동산투자도 열심인데, 이것은 기관투자가들에게 팔 중위험 중수익 상품을 발굴하려 나선 결과. 문제는, 우르르 몰려가고 남따라 똑같은 걸 하다 보니 한국회사들끼리 경쟁해 비싸게 사고, 해외 현지업체들 사이에서는 악성물건은 한국업체에 팔면 된다"는 말까지 돌 지경. (어디서 많이 본 광경.. -_-) (다른 보도에, 얼마 전 국내 모 증권사는 해외부동산투자를 하면서 현지업체가 약정과 다른 투자를 한 것을 적발해 투자금회수조치를 기로 했는데, 수백억 손실 예상.)
한국경제 2019.09.04
금융위 '비은행권 거시건전성 관리강화 연구' 진행
"리스크 관리조치 필수…증권사 네트워크 시스템 점검해야"
- 뉴노멀시대에 부동산 불패는 없다. 증권사들 정신차려라.
- "부동산 경기둔화에 따른 부실이 특정 증권사를 넘어 전체 금융권으로 번지는 것을 막아야 한다"(강경훈, 동국대 경영학부 교수)
- 증권사들은 아직까지는 괜찮고 리스크관리범위내라는 입장.
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